Juntas de propietarios: Normativa actual sobre su realización

Comunidades vecinos

NORMATIVA ACTUAL SOBRE LA REALIZACIÓN DE JUNTAS DE PROPIETARIOS

Entrevista a Carlos Pateiro López del Departamento de Administración de Fincas de BV Asesores.

Carlos Pateiro López - Abogado

Las juntas de propietarios se han paralizado desde el inicio de la pandemia debido a las sucesivas limitaciones de aforo y algunas comunidades han aprovechado las tecnologías para celebrar las mismas a través de Zoom o aplicaciones similares.

 

  • ¿Cuáles son las principales novedades que afectan a las reuniones presenciales en las comunidades de vecinos?

La reunión de la Comunidad de Propietarios se articula como un mecanismo necesario e imprescindible para el gobierno y funcionamiento de esta. Uno de los pilares fundamentales que rige la celebración de la Junta de una Comunidad de Propietarios, es el derecho que tiene cualquier propietario a participar en la misma y con ello, y en igualdad con el resto de los propietarios, tomar parte en la toma de decisiones y de acuerdos que han de regir la vida en la Comunidad. En la Ley de Propiedad Horizontal el ejercicio de tal derecho descansa en la presencialidad física (personal o por medio de representante) en dicha reunión, ya que, aunque la Ley no la exige expresamente, tampoco existe una normativa que establezca la manera de celebrarse no presencialmente garantizando el derecho de voz y voto de los asistentes. Hay que recordar que, en 1999, fecha de la última modificación del artículo, no era tan habitual como hoy en día la reunión telemática.

La situación sanitaria actual, que aconseja limitar al máximo la interacción social, choca, como en muchos otros ámbitos de la vida, frontalmente con la regulación establecida en la Ley de Propiedad Horizontal que requiere al propietario, que desee participar en la reunión, el estar presente en la misma junto con otros propietarios.

Desde el comienzo del estado de alarma se ha venido pidiendo por el colectivo de Administradores de Fincas una regulación que permitiese solventar esta paradójica situación: por un lado, una norma que no regula la posibilidad de una reunión no presencial (la Ley de Propiedad Horizontal) y por otro, una situación sanitaria que no permite una reunión presencial. Hay que tener en cuenta, además, que la Comunidad de Propietarios sigue teniendo que tomar decisiones de mayor o menor calado, ya que las situaciones que las exigen no se detienen por la presencia del virus (por ejemplo, la reparación de una cubierta en mal estado)

En respuesta a esta situación, el Real Decreto-Ley 8/2021, del 4 de Mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 (BOE No. 107 de 5 de mayo) suspende la celebración de las reuniones ordinarias anuales previstas en la Ley de Propiedad Horizontal hasta el 31 de Diciembre de 2021. Por tanto, no sería posible convocarlas para aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes, y la renovación de órganos de gobierno (art. 2)

El art. 3 del Real Decreto-Ley refiere que, excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse si fuera necesario adoptar un acuerdo urgente y extraordinario que no pudiera postergarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Para ello establece dos vías alternativas a la establecida en la Ley de Propiedad Horizontal, y que permitiría la toma de acuerdos sin riesgo a la impugnación judicial de los mismos por contravenir la Ley de Propiedad Horizontal.

La primera vía (apartado segundo de este artículo 3) es la de la celebración de una reunión por videoconferencia o similar, que requiere que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios para acceder y participar en la reunión, dejándose la comprobación de este aspecto al Administrador de la finca, que además ha de ser capaz de reconocer la identidad de todos los propietarios asistentes a la Junta.

Una segunda vía alternativa (apartado tercero de este artículo 3) es la posibilidad de tomar acuerdos mediante la emisión de votos por correo postal, sin celebración de junta, siempre que se puedan cumplir las garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente del voto y de recepción de la comunicación.

Por último (apartado cuarto de este artículo 3), establece la vía presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables. Se antoja esta posibilidad como un cajón de sastre que permitiría una reunión únicamente para tratar temas urgentes y extraordinarios que no se puedan demorar hasta el 31 de diciembre de 2.021 disponiendo de un local al efecto, en el que analizados los requisitos de aforo y demás que señalen las normas, permita la celebración de una reunión en condiciones de máxima seguridad. Por ejemplo, no se permitiría tal reunión en una zona común del edificio por muy amplia que fuere.

De todos modos, el Colegio de Administradores de Fincas de Galicia al que pertenecemos, las Autoridades Sanitarias y demás organismos siguen recomendando que no se celebren reuniones de manera presencial por el riesgo la salud inherente que conllevan.

Juntas de propietarios telemáticas
  • ¿Se pueden impugnar las decisiones tomadas por la mayoría de los propietarios en reuniones telemáticas?

Precisamente esa es la cuestión que subyace a toda esta normativa y a este concreto problema. Desde luego que una reunión telemática sería impugnable por si misma si no existiese el Real Decreto-Ley 8/2021, del 4 de mayo. Al no regular la Ley de Propiedad Horizontal la celebración de las reuniones de la Comunidad de manera no presencial, el hecho de que la misma se celebrase de modo telemático la invalidaría en caso de que algún propietario instase judicialmente su impugnación. (En Cataluña, por ejemplo y dada su particular regulación en esta materia se regula legalmente la celebración de las reuniones de Comunidad telemáticas, ya desde antes de la situación de la enfermedad.)

En cambio, con la regulación establecida en el Real Decreto-Ley 8/2021, del 4 de mayo y siempre que se observen los requisitos legales establecidos (garantías de participación e identificación) para la celebración de tal reunión, la misma no sería impugnable.

Hay que recordar que la impugnación de una reunión de comunidad no es cuestión baladí ya que invalidaría los acuerdos tomados en la misma. Acuerdos que en el momento de conocer el resultado judicial de la impugnación pudieran estar ya ejecutados, con las graves consecuencias que ello pudiera acarrear para la Comunidad de Propietarios.

 

  • ¿Cómo ha hecho frente BV Administración de Fincas a estos impedimentos que nos ha traído la pandemia teniendo en cuenta que la Ley de propiedad horizontal obliga a hacer una reunión como mínimo, anual?

BV Asesores en su departamento de Administración de Fincas ha estado en permanente comunicación con el Colegio de Administradores de Fincas, Sergas y asesores jurídicos de cara a solventar las concretas cuestiones que se han ido planteando en estos meses tan convulsos.

Con la entrada de este Real Decreto-Ley 8/2021, del 4 de mayo han reforzado e implementado un nuevo sistema de videoconferencia que permita la celebración de las reuniones permitidas con la máxima seguridad jurídica pero también sanitaria.

 

  • ¿Han cambiado los problemas de las comunidades con el Covid?

Los problemas que se presentan en una Comunidad de Propietarios siguen siendo prácticamente los mismos, más allá de las concretas inquietudes que provoca la existencia o presencia del virus en la Comunidad. Los tejados siguen filtrando, se siguen necesitando suprimir barreras arquitectónicas o rehabilitar fachadas. Quizá lo que se ha apreciado es el mayor valor que las personas le dan a su vivienda, al confort y abrigo de esta al convertirse, si cabe en mayor medida, en un refugio para ellos y sus familias, su centro de trabajo e incluso, a veces en su gimnasio improvisado.