¿Es obligatorio el seguro comunitario? ¿Qué dice la ley?

En España, la obligatoriedad de contratar un seguro comunitario varía según la Comunidad Autónoma.

• En Galicia, sí es obligatorio que las comunidades de propietarios cuenten, al menos, con un seguro que cubra daños materiales (como incendios o explosiones) y responsabilidad civil.
• Además, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aunque no establece una obligación general a nivel nacional, recomienda encarecidamente contar con un seguro para proteger las zonas comunes y evitar problemas legales y económicos.

No contar con un seguro puede suponer graves consecuencias para la comunidad si ocurre un siniestro, ya que los gastos de reparación o indemnización recaerán directamente sobre los propietarios.

¿Qué coberturas básicas debe tener un seguro comunitario?

Un buen seguro comunitario debe ofrecer, al menos, estas coberturas esenciales:

1. Daños materiales:
   • Incendios, explosiones, fenómenos atmosféricos o inundaciones que afecten a elementos comunes (fachadas, tejados, escaleras, etc.).
   • Daños por agua debido a roturas o fugas en las tuberías comunes.
2. Responsabilidad civil:
   • Cubre daños o lesiones que puedan sufrir terceros (propietarios, visitantes, repartidores) a causa de problemas en zonas comunes.
   • Ejemplo: una teja que cae y daña un coche o una persona resbalando por agua acumulada en el portal.
3. Daños eléctricos:
   • Protección frente a cortocircuitos o subidas de tensión que afecten a ascensores, porteros automáticos o sistemas eléctricos comunes.
4. Rotura de cristales y espejos:
   • Cobertura para cristales de ventanas, puertas de acceso o espejos en zonas comunes.

¿Qué coberturas adicionales son recomendables en el seguro comunitario?

Dependiendo de las características de la comunidad, hay coberturas adicionales muy útiles:

• Defensa jurídica: Asesoramiento y cobertura legal en caso de conflictos relacionados con la comunidad (impagos, reclamaciones, etc.).
• Daños estéticos: Cubre la restauración estética para mantener la uniformidad tras una reparación (por ejemplo, baldosas o fachadas).
• Cobertura para instalaciones específicas:
  • Piscinas: Cobertura ante accidentes o daños.
  • Garajes y trasteros: Protección frente a incendios, inundaciones o robos.
  • Ascensores: Incluye daños y posibles accidentes relacionados con su funcionamiento.

¿Cuál es la diferencia entre el seguro comunitario y el seguro privado de cada propietario?

• Seguro comunitario:
  • Cubre los elementos comunes del edificio (fachada, tejado, escaleras, ascensores, garajes, etc.) y la responsabilidad civil por daños a terceros.
  • No cubre el interior de cada vivienda ni los bienes personales de los propietarios.
• Seguro privado del propietario:
  • Protege el interior de la vivienda, sus instalaciones y mobiliario.
  • Puede incluir responsabilidad civil individual por daños causados a terceros desde la vivienda privada (por ejemplo, una fuga de agua que afecte al vecino de abajo).

Consejo: Aunque la comunidad cuente con un seguro adecuado, es muy recomendable que cada propietario tenga su propio seguro privado para estar completamente protegido.

¿Cómo elegir el mejor seguro para tu comunidad?

Aquí te dejamos algunas claves para tomar la mejor decisión:

1. Analizar las necesidades reales de la comunidad:
   • ¿Hay ascensores, piscina, garajes o zonas ajardinadas?
   • ¿Qué antigüedad tiene el edificio y su estado general?
2. Comparar coberturas y precios:
   • No siempre la póliza más barata es la mejor opción. Es importante comparar varias aseguradoras y revisar las coberturas al detalle.
3. Revisar las cláusulas y exclusiones:
   • Algunas pólizas excluyen daños por falta de mantenimiento o tienen límites muy bajos de cobertura.
4. Consultar con un administrador de fincas profesional:
   • Contar con un administrador de fincas, como BV Fincas, facilita todo el proceso.

Conclusión

Contar con un buen seguro comunitario no es solo una obligación legal en muchos casos, sino una inversión en tranquilidad y seguridad para todos los propietarios. Elegir una póliza adecuada, con las coberturas necesarias y gestionada por un profesional, es clave para evitar problemas mayores en el futuro.

Si quieres información sobre otros temas similares que afectan a tu comunidad, te invitamos a leer el siguiente artículo del blog: https://bvasesores.com/actualidad/gestion-de-gastos-comunitarios-claves-para-una-gestion-eficiente?highlight=WyJzZWd1cm9zIl0=

Ruidos en comunidades de vecinos

Los ruidos en comunidades de vecinos son una de las principales causas de conflictos entre residentes, sobre todo, cuando afectan al descanso y a la convivencia.

¿Has sufrido o sufres con fiestas hasta altas horas, obras a deshoras, taconeos constantes o incluso la televisión a volumen elevado?

En este artículo, te explicamos qué se considera ruido molesto, qué dice la normativa en A Coruña y qué soluciones existen para gestionar estos conflictos sin llegar a los tribunales.

¿Qué se considera ruido molesto en una comunidad de vecinos?

No todos los sonidos son considerados ruidos en comunidades de vecinos. Para que se considere como tal, debe superar ciertos límites de decibelios o producirse en horarios inadecuados. En general:

• Horario diurno (de 8:00 a 22:00): el nivel máximo permitido suele rondar los 35-40 dB en interiores.
• Horario nocturno (de 22:00 a 8:00): los límites bajan a 30 dB. En la práctica, cualquier ruido fuerte puede considerarse una infracción en este horario.

Estos valores pueden variar según la normativa local de A Coruña, pero sirven como referencia general para evitar problemas con ruidos en comunidades de vecinos.

Normativa sobre ruidos en comunidades de vecinos

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los vecinos no pueden realizar actividades molestas, insalubres o peligrosas en sus viviendas. Además, el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica de Galicia regula los niveles de ruido permitidos y las sanciones aplicables.

En A Coruña, el Ayuntamiento tiene una ordenanza específica que establece:
✅ Horarios permitidos para obras: Generalmente de lunes a viernes de 8:00 a 21:00 y sábados hasta las 14:00.
✅ Fiestas y música alta: Se debe respetar el descanso nocturno, y si el ruido supera los 30 dB en otra vivienda, puede ser denunciado.
✅ Electrodomésticos y ruidos cotidianos: No pueden superar los niveles permitidos en horario nocturno.

Cómo actuar ante ruidos en comunidades de vecinos

Hablar con el vecino ruidoso
La primera opción siempre debe ser el diálogo. Muchas veces, el vecino no es consciente de que su actividad está molestando. Un aviso amistoso puede solucionar el problema sin necesidad de más medidas.

Convocar una junta de vecinos
Si el ruido proviene de un local comercial o de un vecino reincidente, la comunidad puede tomar medidas legales, como requerirle formalmente que cese la actividad molesta.

Presentar una denuncia
Si el problema continúa, se pueden tomar medidas legales:

• Denuncia ante la Policía Local: Pueden medir los decibelios y sancionar si se supera el límite.
• Denuncia en el Ayuntamiento: Si el ruido proviene de un establecimiento comercial, se puede solicitar una inspección.
• Vía judicial: Como última opción, se puede demandar al vecino ruidoso por vía civil o incluso penal si el problema es grave.

Consejos para evitar problemas de ruidos en comunidades de vecinos

✅ Aislamiento acústico: Si el ruido es constante (por ejemplo, por taconeos o muebles arrastrados), se pueden instalar alfombras, protecciones en las sillas, burletes en las puertas o paneles acústicos.
✅ Respetar horarios: Si necesitas hacer reformas, intenta cumplir los horarios permitidos y avisar a los vecinos.
✅ Hablar antes de denunciar: La mayoría de los conflictos pueden resolverse con una conversación cordial antes de tomar medidas legales.

El ruido en comunidades de vecinos es un problema frecuente, pero con comunicación y respeto se pueden evitar conflictos mayores.

Lo que debes saber sobre las obras en la comunidad

Las obras en la comunidad de propietarios son una de las cuestiones que más dudas y conflictos generan entre los vecinos. ¿Quién debe pagar una reparación en el edificio? ¿Qué tipo de obras requieren permiso de la comunidad? ¿Qué ocurre si un propietario se niega a contribuir en los gastos?

Tipos de obras en la comunidad de propietarios

Puede haber distintos tipos de obras en la comunidad:

• Obras de mantenimiento y reparación: Incluyen arreglos en fachada, tejado, tuberías comunes, ascensores o instalaciones eléctricas. Son necesarias para la conservación del edificio y deben ser costeadas por todos los propietarios.
• Obras de mejora: Aquellas que buscan mejorar el edificio sin ser imprescindibles, como instalar una piscina o renovar la decoración del portal. En estos casos, se requieren ciertos acuerdos en junta de propietarios.
• Obras de accesibilidad: Rampas, ascensores o cualquier intervención destinada a mejorar la accesibilidad del edificio. Tienen un tratamiento especial según la Ley de Propiedad Horizontal.
• Obras privadas con afectación a elementos comunes: Reformas en viviendas particulares que pueden impactar en la estructura o en la estética del edificio.

¿Quién paga las obras en la comunidad?

Cuando se realizan obras en la comunidad, los gastos se reparten según el tipo de intervención:

• Gastos obligatorios para todos los propietarios: Las reparaciones urgentes o de mantenimiento afectan a todo el edificio y deben ser sufragadas por todos los vecinos, aunque algunos no hagan uso de la instalación (por ejemplo, el ascensor en el caso de los vecinos de la planta baja).
• Derramas extraordinarias: Si el fondo de reserva de la comunidad no cubre el coste de las obras, es necesario aprobar una derrama en junta de propietarios.
• Obras voluntarias o de mejora: Si una obra no es esencial y su coste supera el 33% del presupuesto anual de la comunidad, solo están obligados a pagar quienes voten a favor de la misma.

¿Cuándo se necesita permiso para realizar obras en la comunidad?

Dependiendo del tipo de obras en la comunidad, puede ser necesario obtener aprobación de la junta de propietarios:

• Obras que afectan a elementos comunes (fachada, tejado, tuberías, zonas comunes): Siempre requieren acuerdo en junta.
• Obras dentro de una vivienda particular: Si la reforma puede alterar la estructura del edificio o su estética, es obligatorio obtener el permiso de la comunidad.
• Obras urgentes: Si se trata de una reparación imprescindible para evitar daños mayores (como una filtración en la fachada), el presidente o el administrador de fincas pueden autorizar la intervención sin necesidad de junta previa.

 ¿Qué pasa si un vecino hace una obra sin permiso?

Si un propietario realiza una obra sin la autorización de la comunidad, esta puede:

• Exigir la paralización inmediata de la obra.
• Iniciar acciones legales para que el propietario restituya el estado original del edificio.
• Reclamar daños y perjuicios si la obra afecta a otros vecinos.
• En algunos casos, las autoridades pueden imponer sanciones administrativas.

¿Y si un vecino se niega a pagar su parte de las obras en la comunidad?

Si un propietario no paga su parte correspondiente en las obras de la comunidad, la comunidad puede reclamar la deuda a través de un procedimiento judicial. Para evitar problemas y conflictos, es recomendable que el administrador de fincas gestione el proceso adecuadamente, notificando la deuda y actuando conforme a la normativa vigente.

Conclusión

Gestionar obras en la comunidad no siempre es sencillo, especialmente cuando surgen desacuerdos sobre los pagos o los permisos necesarios. Contar con un administrador de fincas profesional como BV Asesores garantiza que todo el proceso se realice de forma legal, equitativa y sin conflictos innecesarios.

👉 Si quieres más información sobre este u otros temas de administración de fincas, visita el blog de BVAsesores: https://bvasesores.com/actualidad-bv