¿Un local independiente tiene la obligación de pagar los gastos del portal?

Por Administración de fincas BV Asesores:

Según dicta el artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal:

"un local está obligado a pagar los gastos de comunidad, de la misma forma que está obligada cualquier otra finca registral independiente que forme parte de la comunidad de propietarios".

Por lo tanto, dicen desde la administración de fincas BV Asesores que, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, etc., deberán pagar la cuota correspondiente a la limpieza y otros gastos del portal.

También es cierto que habrá propietarios (locales, etc.) que estarán exentos de pago en la participación de un determinado elemento común que son aquellos que queden expresamente exentos a través del Título Constitutivo o los Estatutos. La propia jurisprudencia a través de diferentes sentencias nos reitera que se pueden establecer un régimen de participación distinto en favor de determinadas propiedades (pisos, locales, etc.)

Sólo se puede eximir del pago a un propietario si así lo dice el Título Constitutivo o los Estatutos.

Desde la administración de fincas BV Asesores dicen que por lo tanto se tenga en cuenta:

Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal: Este documento establece la estructura y funcionamiento de la comunidad, incluyendo los coeficientes de participación y los gastos comunes que corresponden a cada propiedad, ya sean pisos, locales comerciales, etc. Si en el título constitutivo se especifica que los locales comerciales deben contribuir a los gastos del portal, entonces tendrán que hacerlo.

Estatutos de la Comunidad: Si los estatutos de la comunidad de propietarios indican que los locales comerciales están exentos de ciertos gastos, como los del portal, ascensor, o escalera, entonces no tendrían que contribuir a estos.

Uso o Beneficio de los Servicios: En algunos casos, si un local no se beneficia directamente de ciertos servicios, como el uso del portal, ascensor, o iluminación del mismo, podría estar exento de pagar esos gastos, pero insisten desde la administración de fincas BV Asesores que esto debe estar claramente reflejado en los estatutos o en el título constitutivo.

Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España: Según la LPH, los gastos comunes se reparten entre todos los propietarios según el coeficiente de participación que les corresponda, salvo que se haya dispuesto lo contrario en el título constitutivo o los estatutos. Es decir, la norma general es que todos contribuyan, pero se puede acordar lo contrario.

En resumen, la administración de fincas BV Asesores dice que  para determinar si un local independiente tiene la obligación de pagar los gastos del portal, es necesario revisar el título constitutivo, los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal. Si en estos documentos no se especifica una exención, entonces el local tendría la obligación de contribuir a los gastos comunes, incluyendo los del portal.

Administración de fincas BV Asesores Coruña

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Forma de actuar de un administrador de fincas

El papel de un administrador de fincas es fundamental para la gestión eficiente de propiedades y comunidades.

La forma de proceder de un administrador de fincas debe ser profesional, transparente, y orientada al servicio.

Un administrador de fincas debe tener:

Conocimientos Técnicos y Jurídicos:

• Debe estar al tanto de la normativa vigente en materia de propiedad horizontal, arrendamientos, urbanismo, y fiscalidad.
• Debe manejar la contabilidad de la comunidad, preparar presupuestos, y presentar cuentas claras y detalladas
• Debe conocer los aspectos técnicos básicos relacionados con el mantenimiento y reparación de inmuebles.

Transparencia y Ética

• Presentar informes financieros regulares y detallados a los propietarios.
• Informar a la comunidad de cualquier decisión importante, contrato, o gasto.
• No favorecer a ningún propietario sobre otros y actuar con total objetividad.

Comunicación Eficiente

• Mantener canales de comunicación claros y accesibles para todos los propietarios.
• Actuar como mediador en caso de disputas entre propietarios.
• Enviar comunicados regulares sobre el estado de la propiedad, decisiones tomadas, y cualquier novedad relevante.

Gestión Financiera

• Asegurar el cobro puntual de las cuotas y gestionar los impagos de manera eficiente.
• Realizar una correcta supervisión de los gastos y buscar siempre la mejor relación calidad-precio en los servicios contratados.
• Gestionar el fondo de reserva de la comunidad y garantizar que se utiliza correctamente.

Supervisión y Mantenimiento

• Realizar inspecciones periódicas de las instalaciones para asegurar su buen estado y prevenir problemas.
• Seleccionar y supervisar a las empresas de mantenimiento, limpieza, seguridad, etc.
• Coordinar y supervisar las reparaciones y mejoras necesarias en la propiedad.

Planificación y Gestión de Proyectos:

• Preparar y presentar presupuestos anuales o para proyectos específicos, buscando siempre la eficiencia económica.
• Identificar oportunidades para mejorar la propiedad o comunidad y gestionar los proyectos de principio a fin.

Adaptación y Formación Continua

• Mantenerse actualizado en cambios legislativos, tendencias del sector, y nuevas tecnologías aplicables a la administración de fincas.
• Participar en cursos y formaciones que le permitan mejorar en su labor y ofrecer un mejor servicio.

Empatía y Orientación al Cliente

• Escuchar las preocupaciones y sugerencias de los propietarios y buscar soluciones.
• Estar disponible para los propietarios en horarios razonables y ofrecer una atención de calidad.
• Anticiparse a los problemas y buscar soluciones antes de que se conviertan en mayores inconvenientes.

Un administrador de fincas debe actuar con profesionalidad, ética, y transparencia, garantizando una gestión eficiente que beneficie a todos los propietarios y mantenga la propiedad en óptimas condiciones.

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¿Se puede denunciar la negativa de una comunidad de vecinos a construir un acceso para minusválidos?

 Según dicta la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.2:

Es necesario que el acuerdo en la comunidad de vecinos para hacer obras de mejora o instalación de nuevas infraestructuras para facilitar el acceso a personas con movilidad reducida se apruebe por la doble mayoría de los propietarios y cuotas de participación. No obstante, la instalación siempre es obligatoria si el presupuesto de las obras no superar las 12 mensualidades de las cuotas ordinarias, lo que quiere decir que no habrá posibilidad de negarse. Pudiendo ser solicitadas no solo por la persona que padece el problema, sino también por cualquier persona que ocupe la vivienda o cualquier familiar que viva con una persona con discapacidad o mayor de 70 años, independiente de que sea o no propietario de la misma.

Aunque no sea obligatorio adoptar acuerdo en junta de propietarios, conviene convocarla para informar al resto de propietarios. Es recomendable presentar una solicitud formal ante la comunidad de vecinos detallando la necesidad de la obra, en casos extremos, se puede presentar un informe médico que acredite esa necesidad.

Para las obras que supongan a la comunidad de vecinos un coste mayor a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. De no conseguir un acuerdo conforme a lo expuesto anteriormente, las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad sí es obligatoria para todos los propietarios.

Es recomendable que la comunidad de vecinos o, el administrador de fincas, Investigue sobre posibles ayudas o subvenciones públicas que puedan cubrir parte o la totalidad del coste de las obras de accesibilidad.