El administrador de fincas y el presidente de la comunidad ¿son necesarias ambas figuras en una comunidad de vecinos?

En una comunidad de propietarios, el presidente y el administrador de fincas cumplen roles diferentes pero complementarios. Aunque no es estrictamente necesario tener ambas figuras, suele ser recomendable para una gestión más eficiente y equitativa de la comunidad.

El presidente es un cargo rotativo y se elige periódicamente según los estatutos de la comunidad y el administrador de fincas es un profesional que una comunidad debe elegir en base a su experiencia y sus conocimientos.

Sus funciones están claramente diferenciadas.

Entre las funciones del presidente de la comunidad:

1. Actuar como representante legal de la comunidad ante terceros, organismos públicos y proveedores de servicios.
2. Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
3. Velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados en las reuniones de la comunidad.
4. Ser el canal de comunicación entre los vecinos y la junta de propietarios.
5. Gestionar conflictos entre vecinos y buscar soluciones adecuadas.
6. Supervisar el estado de las instalaciones comunes y tomar medidas para su mantenimiento y conservación.

Entre las funciones del administrador de fincas:

1. Elaborar y gestionar el presupuesto de la comunidad, así como llevar un registro contable de los ingresos y gastos.
2. Gestionar los cobros de las cuotas de comunidad y otros ingresos, así como realizar los pagos correspondientes a proveedores, servicios y gastos de la comunidad.
3. Coordinar y supervisar el mantenimiento de las zonas comunes, incluyendo reparaciones, limpieza, jardinería, etc.
4. Contratar y supervisar los servicios necesarios para el buen funcionamiento de la comunidad, como seguridad, limpieza, jardinería, etc.
5. Asesorar a la junta de propietarios en cuestiones legales, técnicas y administrativas, así como proponer soluciones a problemas que puedan surgir.
6. Custodiar la documentación de la comunidad y mantener actualizados los archivos y registros necesarios.

En definitiva, ambos roles son importantes para el buen funcionamiento y la buena organización de la comunidad de propietarios.

Guía para mejorar la seguridad en las propiedades

Mejorar la seguridad en las propiedades es fundamental para garantizar la tranquilidad de los residentes y proteger los bienes, pero, además, añade valor a la inversión porque fomenta un entorno positivo y próspero.

15 medidas que se pueden implementar para mejorar la seguridad de los residentes:

1. Sistemas de Vigilancia:
   • Instala cámaras de seguridad en zonas clave como las entradas, aparcamientos y pasillos.
   • Elige cámaras con resolución de alta calidad y con buenas capacidades de grabación.
2. Iluminación adecuada:
   • Todas las áreas comunes y exteriores es preferible que estén bien iluminadas.
   • Las luces con sensores de movimiento para activar automáticamente son una buena opción para las zonas menos transitadas durante la noche.
3. Control de acceso:
   • Los sistemas de control de acceso como tarjetas o códigos restringen el acceso a personas no autorizadas.
   • Las puertas de entrada como portales han de ser seguras y resistentes.
4. Alarmas de Intrusión (dentro de las viviendas):
   • Instala sistemas de alarma que se activen en caso de intrusiones.
   • Los residentes han de saber cómo usar las alarmas y cómo deben actuar en caso de activación.
5. Personal de seguridad:
   • En propiedades grandes o en zonas de riesgo en importante considerar la posibilidad de contratar personal de seguridad.
6. Vigilancia vecinal:
   • Se debe fomentar la comunicación entre vecinos para que puedan informarse sobre actividades sospechosas.
7. Mantenimiento regular:
   • Es conveniente realizar un mantenimiento constante de las cerraduras, puertas y ventanas para asegurar que están en buen estado.
8. Educación y concienciación:
   • Informar a los residentes sobre prácticas de seguridad, como asegurarse de que no quedan accesos abiertos, no dar acceso a desconocidos, etc.
9. Vigilancia en línea:
   • Plataformas en línea a través de dispositivos digitales para ver directamente la propiedad (a nivel privativo, cada uno en su vivienda. Por protección de datos solo el encargado del tratamiento de los datos y las autoridades tienen acceso a las imágenes de las zonas comunes) e identificar posibles amenazas o actividades sospechosas.
10. Registro de visitantes:
    • A través de un libro de registro o un sistema electrónico.
11. Sensores de humo y CO2:
    • Instala sensores de humo y monóxido de carbono en todas las unidades y áreas comunes.
12. Revisión de contratos de arrendamiento:
    • Incluir algunas cláusulas relacionadas con la seguridad como prohibir copias de llaves no autorizadas.
13. Actualizaciones tecnológicas:
    • En el mercado existen sistemas de vigilancia inteligente, cerraduras electrónicas…
14. Respuesta a emergencias:
    • Se debe establecer un plan de acción para situaciones de emergencia y comunicarlo a los residentes para que, en caso de alguna situación crítica, el pánico no lleve al caos de los vecinos.
15. Colaboración con autoridades:
    • Mantener una buena relación con las autoridades locales y trabajar en colaboración con la policía en temas de seguridad.

La seguridad es un esfuerzo constante y colaborativo. Se debe escuchar las preocupaciones de los vecinos y adaptar las medidas de seguridad según las necesidades y el entorno de la propiedad.

Los propietarios morosos

Según dicta la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9:

«Es obligación de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

La Ley de Propiedad Horizontal prevé un proceso judicial para la reclamación de deudas de los propietarios moroso. Dicha Ley impone también una sanción para dichos propietarios: no ostentan el derecho de voto.

Al margen de estas dos medidas que la ley establece, la Comunidad de Propietarios no puede sancionar de otra forma a los vecinos morosos así que, por lo tanto, no puede acordarse el corte de suministros (luz, agua) ni restringirse el uso de servicios comunes (piscinas, ascensores), etc. y en caso de que se haga puede ser considerado un delito de coacciones tipificado en nuestro Código Penal.

Entonces, ante una situación de deudas comunitarias, se deben de utilizar los cauces legales para que el propietario pague la deuda.

Pasos para reclamar los impagos a los propietarios morosos:

Te especificamos, los pasos a seguir:

• Revisar la documentación: Hay que asegurarse de tener registro claros y precisos de las deudas pendientes de cada propietario moroso.
• Comunicación directa: Inicia un recordatorio amistoso, bien sea a través de una carta, un correo electrónico o una llamada telefónica, recordando a los propietarios morosos su deuda pendiente y las consecuencias de no pagarla.
• Notificación formal: Si la comunicación directa no produce resultados, se enviará una notificación formal, indicando la cantidad pendiente de pago, los plazos de pago y las posibles acciones legales que se tomarán si no se resuelve la deuda.
• Reunión con la junta directiva: Discutir el tema y decidir los próximos pasos a seguir.
• Acuerdos de pago: Se pueden ofrecer opciones de pago flexible para ayudar a los propietarios morosos a liquidar sus deudas de manera gradual.
• Recursos legales: Si todas las medidas anteriores fallan, se debe buscar asesoramiento legal y tomar medidas legales más firmes, como enviar una demanda formal o iniciar un proceso legal para recuperar la deuda.

Reclamar la deuda a los propietarios morosos es un proceso delicado pero necesario para mantener la estabilidad financiera de la comunidad.

Lo más aconsejable es consultar con el administrador de fincas de la comunidad para obtener orientación específica.