Apropiación indebida de zonas comunes

La apropiación indebida de zonas comunes en una comunidad de vecinos se refiere a la ocupación o uso no autorizado de espacios que son de propiedad y acceso compartido por todos los propietarios de la comunidad. Ejemplos de zonas comunes pueden ser pasillos, jardines, piscinas, etc.

Apropiarse indebidamente de estas zonas comunes supone una infracción a las normas y reglamentos establecidos en la comunidad y esto indica:

1. Violación de los derechos de los demás propietarios de la comunidad ya que restringe su acceso y su uso legítimo de esos espacios comunes.
2. Desigualdad y conflicto entre los vecinos, especialmente si algunos se benefician injustamente de la ocupación y otros se ven privados de su disfrute.
3. Deterioro de las zonas comunes ya que la ocupación indebida puede llevar al deterioro avanzado de estas zonas por no mantenerlas adecuadamente o para utilizarlas con otros fines diferentes al original.

5 posibles medidas que podrían tomarse ante la apropiación indebida:

1. Comunicación. Primero se recomienda tratar el problema a través de la comunicación y diálogo entre presidente/secretario-administrador y los vecinos que ocupan dichas zonas. Es posible que la apropiación indebida sea consecuencia de ignorar las reglas y se pueda rectificar el comportamiento al ser informado.
2. Advertencia por escrito. Cuando el diálogo no es suficiente, la comunidad puede enviar una advertencia por escrito al propietario que comete la apropiación indebida. Este comunicado debe dejar claro que su comportamiento infringe las normas de la comunidad y solicitar que se rectifique su conducta de inmediato.
3. Convocar junta extraordinaria. Si se continúa con la situación, la junta directiva de la comunidad pude convocar una reunión para abordar el problema y en ella, tomar decisiones colectivas y acordar acciones legales si es necesario.
4. Acciones legales. A ellas se llega en los casos más graves o persistentes de apropiación indebida. Estas acciones legales conllevan presentar una demanda civil contra el propietario infractor y solicitar una orden judicial que obligue a la persona a cesar la ocupación indebida.
5. Multas y sanciones. Dependerá de las regulaciones locales y de los estatutos de la comunidad, pero puede ser posible que se impongan multas o sanciones al propietario que haya incurrido en la apropiación indebida.

Acceso a zonas recreativas de la comunidad

El acceso a las zonas recreativas de la comunidad (piscina, pistas de tenis, barbacoas…) generalmente está regulado por las normas y reglamentos establecidos por la comunidad de propietarios. Esto quiere decir que dependerá de las reglas específicas que se apliquen en cada comunidad.

Generalmente, el hecho de tener una plaza de garaje en la comunidad no garantiza el acceso a las zonas recreativas de forma automática.

Hay comunidades en las que el acceso a estas zonas comunes y recreativas puede estar limitado sólo a los propietarios de viviendas y en otras, puede estar disponible para los propietarios de plazas de garaje o incluso, para invitados de los propietarios. También, en algunas comunidades, se restringe el número de invitados que pueden traer los propietarios.

No obstante, los propietarios de las viviendas son los que deben decidir la normativa de las zonas recreativas y quién puede utilizarlas.

Lo mejor es consultar los estatutos de la comunidad de propietarios o preguntar a la administración de la comunidad para obtener información específica sobre quién tiene acceso a las zonas recreativas y en qué condiciones. En algunos casos, puede ser necesario obtener un pase o un permiso especial para utilizar estas instalaciones, independientemente de si se tiene una plaza de garaje en la comunidad.

Hay que tener en cuenta que los titulares de los garajes son propietarios de estos, pero no tienen porque ser residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento. Además, el propietario de la plaza no está contribuyendo al mantenimiento de las zonas recreativas de la comunidad porque su finalidad ha sido adquirir la plaza para estacionar el vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

De este modo, si los propietarios de las viviendas de la comunidad deciden que el dueño de un garaje no puede entrar en la piscina o en la pista de pádel, tendrá que acatar la decisión.

El administrador de fincas y el presidente de la comunidad ¿son necesarias ambas figuras en una comunidad de vecinos?

En una comunidad de propietarios, el presidente y el administrador de fincas cumplen roles diferentes pero complementarios. Aunque no es estrictamente necesario tener ambas figuras, suele ser recomendable para una gestión más eficiente y equitativa de la comunidad.

El presidente es un cargo rotativo y se elige periódicamente según los estatutos de la comunidad y el administrador de fincas es un profesional que una comunidad debe elegir en base a su experiencia y sus conocimientos.

Sus funciones están claramente diferenciadas.

Entre las funciones del presidente de la comunidad:

1. Actuar como representante legal de la comunidad ante terceros, organismos públicos y proveedores de servicios.
2. Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
3. Velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados en las reuniones de la comunidad.
4. Ser el canal de comunicación entre los vecinos y la junta de propietarios.
5. Gestionar conflictos entre vecinos y buscar soluciones adecuadas.
6. Supervisar el estado de las instalaciones comunes y tomar medidas para su mantenimiento y conservación.

Entre las funciones del administrador de fincas:

1. Elaborar y gestionar el presupuesto de la comunidad, así como llevar un registro contable de los ingresos y gastos.
2. Gestionar los cobros de las cuotas de comunidad y otros ingresos, así como realizar los pagos correspondientes a proveedores, servicios y gastos de la comunidad.
3. Coordinar y supervisar el mantenimiento de las zonas comunes, incluyendo reparaciones, limpieza, jardinería, etc.
4. Contratar y supervisar los servicios necesarios para el buen funcionamiento de la comunidad, como seguridad, limpieza, jardinería, etc.
5. Asesorar a la junta de propietarios en cuestiones legales, técnicas y administrativas, así como proponer soluciones a problemas que puedan surgir.
6. Custodiar la documentación de la comunidad y mantener actualizados los archivos y registros necesarios.

En definitiva, ambos roles son importantes para el buen funcionamiento y la buena organización de la comunidad de propietarios.